리츠(REITs) 투자는 일반 주식 투자와 다르게 접근해야 하는 여러 이유가 있습니다. 특히 리츠는 부동산 투자에 초점을 맞추고 있어, 감가상각과 같은 부동산 관련 요소들이 중요한 역할을 합니다. 이 글에서는 리츠 투자 시 중요한 지표들과 이들이 일반 주식과 어떻게 다른지에 대해 설명하겠습니다.
일반 주식 투자에서는 기업의 순이익, 매출 성장률, 주당 순이익(EPS) 등이 주요 평가 지표로 사용됩니다. 반면, 리츠는 부동산을 기반으로 하기 때문에, 감가상각이 재무 성과에 큰 영향을 미칩니다. 부동산 투자의 경우, 건물과 설비의 가치가 시간이 지남에 따라 감소하지만, 이는 실제 현금 흐름에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 리츠의 실제 운영 성과와 현금 흐름을 평가할 때는 감가상각을 고려해야 합니다.
※ 리츠 투자의 경우 감가상각을 고려하는 이유는?
부동산과 같은 유형 자산은 구매 시점부터 그 가치가 시간에 따라 감소한다고 간주하는 일반적인 회계원칙에 따른 것
1. FFO (Funds from Operations)
FFO는 리츠의 운영에서 발생하는 현금 흐름을 측정합니다. 이는 순이익에 감가상각비와 부동산 매각 이익 또는 손실을 조정하여 계산합니다. FFO는 부동산의 가치 하락이나 상승을 고려하지 않고, 오로지 운영에서 발생하는 현금 흐름에 집중하기 때문에 리츠의 실제 운영 성과를 더 잘 반영합니다. 일반적으로 FFO는 다음과 같은 수식으로 계산됩니다.
FFO=순이익+감가상각비+부동산 매각 관련 손실−부동산 매각 관련 이익
2. AFFO (Adjusted Funds from Operations)
AFFO는 FFO에서 일회성 항목, 유지 보수 자본 지출, 임대 개선 비용 등을 추가로 조정한 값입니다. 이는 리츠의 지속 가능한 운영 현금 흐름을 더 정확하게 측정하며, 투자자들에게 중요한 배당 지급 능력을 평가하는 데 유용합니다. 정확한 계산 방식은 리츠마다 다를 수 있지만, 일반적인 수식은 다음과 같습니다
AFFO=FFO−유지보수 자본 지출−임대 개선 비용−가구 및 설비 투자
3. NAV (Net Asset Value)
NAV는 리츠의 총 자산 가치에서 부채를 차감한 순 가치를 나타냅니다. 이는 주당 자산 가치를 평가하는 데 사용되며, 리츠의 주가가 순자산가치에 비해 고평가되었는지 또는 저평가되었는지를 판단하는 데 도움을 줍니다. NAV는 부동산 가치의 변동을 반영하므로, 시장 상황에 따른 자산 가치의 변화를 파악할 수 있습니다.
NAV=총 자산 가치−총 부채
4. 배당 수익률(Dividend Yield)
리츠는 배당을 통해 주주에게 수익을 제공합니다. 연간 배당금을 현재 주가로 나눈 배당 수익률은 투자자가 리츠로부터 얻을 수 있는 수익성을 가늠하는 데 중요한 지표입니다. 높은 배당 수익률은 매력적일 수 있지만, 지속 가능한 수준인지도 검토해야 합니다.